7月底，国新办直指房地产“灰犀牛”隐患后，长效机制中的“住房租赁”迅速成为热搜关键词。梳理发现，7月各地出台的33个楼市调控政策中，有9个涉及租赁内容，透露出中国房地产市场正由增量朝存量转向。租有所居的梦想，也能照进现实吗？
购租并举
2015年以来，中央关于专业化住房租赁市场的提法持续升温，并在2017年这一史上最严调控年达到阶段性高潮。从上海推出70年自持租赁住房用地、广州试水“租购同权”，到九部委要求加快发展住房租赁市场、多城市明确“租房可落户”，一场深刻变革呼啸而至。
刚过去的7月，在广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆成为首批住房租赁试点城市的背景下，各地细化文件如雨后春笋，释放出住房租赁将迎来黄金发展期的重大信号。
12个试点城市中，广州允许将商业用房等按规定改造为租赁住房，并执行民水民电标准；佛山除明确开展卖地自持和“商改租”外，还允许将工业物业改为租赁住房，以盘活存量房源；成都进一步提出到今年年底组建或改建3至4家国有住房租赁公司，完善住房租赁交易服务平台。
未被纳入试点的城市，同样不甘人后。7月28日，无锡取消有关投资、购房落户政策，增设租赁住宅落户政策，扬州、济南等多地纷纷响应。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对新金融观察记者表示，虽然各地住房租赁新政亮点多多，但不可否认目前的最大难点在于地价、房价偏高，导致租金收益率过低，仅靠市场机制很难吸引开发商参与。“地方政府只能依赖国企。然而，既要利用国企的体制优势，又要防止重走历史老路——1998年房改之前，主要是国企向职工提供低价租赁房源，长期亏损性经营导致体制无法支撑。”
链家数据显示，2003年广州住宅出租回报率达到峰值7.8%后一路走低。2013年，广州这一数据已减至3.5%，今年上半年仅为1.8%至2.3%。
杨红旭认为，长远来看还是应通过压低地价、降低费税、鼓励旧建筑改造，引导集体用地向住房租赁打开大门。“要欢迎市场主体参与住房租赁，尤其是让民企大力参与长租公寓。”
站上风口
长租公寓，正被推上风口。
分析人士表示，因各地政策中反复提及积极培育住房租赁机构，并给予税收优惠、低息贷款等支持，近两年出让的自持住宅用地，未来将大概率转变成由品牌开发商或政府运营的长租公寓，传统的私人出租房将逐渐边缘化。
来自中金公司的研究报告称，在包括天津在内的20 个核心城市，中高端长租公寓将快速崛起，年租金预计可达2500 亿元，占到全国租赁市场蛋糕的20%至25%。其中，北京的规模为508亿元，天津的规模也将达到126亿元。
以世联行红璞公寓为例，其操作模式主要是从国企或村集体手中获得整栋房源，翻新后集中对外出租。因装修风格模块化、可批量集采，公寓前期成本较低；营销过程中，世联行充分发挥其房屋代理销售的渠道优势提高出租率；后期因提供管理等增值服务，公寓租金较周边私人出租房可溢价50%至100%。
私人出租房的诸多痛点以及租客对于居住品质的追求，也将使长租公寓在竞争中占尽先机。明码标价、无中介费、装修标准较高、服务贴心到位等优势，令中等偏上收入水平的青年白领欲罢不能。
北京欢乐谷附近某品牌长租公寓，距地铁站仅两分钟，即便25平方米单间租金2000至3000元，较周边1600元的市场价高出不少，仍得到一众白领青睐。
27岁的IT“北漂”张扬对新金融观察记者表示，公寓外商场、超市、小吃街一应俱全，公寓内配有健身房、影音室、书吧……十分便捷。“当然，我更看重的是‘软件’。在这里，每月都有单身派对，下班后不至于一个人闷在家里，缓解了漂泊在外的孤独感。”
长租公寓的盈利能力同样可观。以合肥红璞公寓为例，该项目原为某国企闲置多年商办，81间房源改造期共50余天，改造费用近300万元。2016年8月开盘后，出租率达到80%，17平方米单间980元/月，28平方米单间1600元/月，预计两年半现金流即可回本。
他山之石
上世纪90年代，我国便有了公共住房概念，然而出于成本考量，一些地方政府选择偏远区域建设公共住房项目，造成交通、医疗、教育等配套资源滞后。“十二五”期末，我国公共住房覆盖率约17%，未达到目标覆盖率20%。
国家卫计委数据显示，截至2015年末，全国流动人口达2.47亿，其中居住在廉租房和公租房的比例仅为0.3%，租住私房比例高达67.3%。随着近两年城市化进程放缓、房价收入比攀至高位，可以预见我国住宅自有率将出现下滑，租房将成为越来越多年轻家庭的选择。
然而，让年轻人心甘情愿地选择长租公寓，并非朝夕之功。从国外经验来看，新加坡住房市场有效分层，居民根据收入水平“对号入座”，或是一个良好借鉴。
在新加坡，住房市场的最大特点是保障与市场并行。其中，组屋是政府组织建设并以一定标准售租的政策性住房，居民购买后在符合一定条件的基础上可将其转卖或出租；私人住房则是由开发商建设，在密度、环境、品质等方面均远优于组屋，价格较为昂贵。
截至2015年年底，新加坡组屋接近100万套，共有82%的居民居住在其中，仅18%的居民居住在私人住房。政府不以盈利为目的，按居民支付能力来确定组屋价格。一般来说，组屋价格比同类商品房低50%至70%。
谈及中国住房租赁市场的未来，世联行人士对新金融观察记者表示，国企大举进入后，机遇远大于冲击。“杠杆较高的国企适合做重资产，轻资产的服务业则适合民企来做。如果国企变成资产持有者，运营和增值就变得尤为重要。我认为，国企和政府的需求并不仅反映在租金上，更多考虑的是社会效益和综合税收成本。公司凭借ToB端和全国网络布点带来的房源、客源双优势，成为国企合作伙伴大有可为。”
借力住房租赁东风，世联行股价近期扶摇直上。截至8月4日，收盘价9.97元较半个月前上涨超30%。
