昨天的地产股集体暴跌近4%，和今年上半年恒大、碧桂园、融创中国东部等就涨几倍的火热场面形成鲜明对比。地产股背后的翻云覆雨手到底是什么，是一步步加紧的楼市调控政策，还是自以为正确的地产估值逻辑？

今天地产股暴跌近4%，一片绿。京能置业跌停，尾盘蓝光发展也收于跌停，中房地产、阳光城盘中瞬间跌停后打开跌停，西藏城投、泰禾集团、华远地产、信达地产、华联控股等跌幅超过7%，龙头股万科跌幅超6%；另外，在港上市内房股的表现同样不佳，截至发稿，佳兆业集团大跌13.51%，新城发展控股、中国奥园、金地集团、禹洲地产、绿地香港等个股跌幅均超过10%。

内房股集体遭遇重挫，今年以来十分罕见。这缘于刚刚过去的第N轮楼市调控。

9月22日、23日，短短两天时间内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市密集出台楼市调控措施。其中，除西安、武汉外，其余城市实施了限售。据不完全统计，目前全国已有超过45个城市发布了楼市“限售令”。

对于调控影响，“其实政策的升级力度并没有想象中的大，很多城市早就有了。”某业内人士表示，“但是，政策对二级市场的影响十分明显，地产股都跌了”。

另一不愿具名的业内人士在接受其他媒体采访时表示，调控升级对二级市场的影响目前无法量化，但不可低估政府稳定房价的决心，在短期内可售房源增量较难的背景下，只能通过需求来控制房价。此外，她还认为，楼市政策不会放松，拿高价地的开发商日子会比较难过。

另一分析人士则认为，多地新增限售，限制潜在供给，是走在需求抑制的老路上。他表示，在严格限购情况下，投机需求明显回落，限售对真实的刚性需求无实质性影响；当前核心焦点在增大土地供给，而非更大程度压制需求；加快构建多层次供应体系，实现人人有房住，不等于人人有房产的消费观更具备现实意义。

限购政策本就严厉的一线城市北京、深圳等，近期也在使用信贷政策进一步调控，上浮房贷利率，增加买入及持有房产的成本，打击投机炒作。

根据新京报的报道，记者从浦发银行北京分行获悉，该行近期首套房房贷利率在基准利率基础上上浮20%。多家银行首套房房贷利率上浮，目前北京地区首套房贷利率多为在基准利率基础上上浮5%到10%。

对此，人民银行营业管理部表示，房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向，对此营管部积极支持。

深圳也在行动。根据澎湃新闻的报道，深圳多家国有大行，9月22日集体上调房贷利率，首套房贷款利率较基准利率上浮10%，而此前为上浮5%，二套房利率则从上浮10%上调到上浮15%。

地产股画风转变太快，就在9月22日之前地产股还是集体暴涨的节奏。

先是上半年部分香港内房股翻倍上涨，以恒大、碧桂园、融创中国等为代表，其中恒大涨幅更超过了4倍；进入8月以来，房企纷纷发布半年报，万科、龙湖、保利、金地等业绩增长显著，A股地产股也开始了一波上涨。

进入9月份后，地产股涨幅更加明显。

9月15日，万科A股价盘中放量大涨9.65%，触及30.22元的历史最高价;9.18日，中国恒大收盘涨近4%，再创历史新高，市值突破3700亿港元，并带领恒生指数创下28个月来收盘新高。今年以来，恒大股价已累计上涨逾480%。许家印也以393亿美元的身家成中国新首富。碧桂园、融创中国等内房股也屡创历史新高。

对于地产股在港股市场的崛起，之前的分析是——源于地产股估值逻辑生变这一变化。

市场对于供给端和需求端加杠杆的看法正在发生改变。不同于香港传统房企，在港上市的内房股、A股上市房企往往通过高杠杆、高周转率来提升投资回报率。

市场一度认为，这些企业动辄百分之七八十的负债率风险太大，即使业绩不错也没有办法给出高估值。

但后来，市场逐渐发现，要触发高负债房企的潜在风险，需要房价至少回调20%，目前业内测算，这种可能性并不大。既然风险大概率消除，估值也就可以给得更高。

今天，地产股集体暴跌，估值逻辑也被啪啪打脸。股票要涨要跌，还真不是靠什么逻辑来左右的。