今年，包括北京、上海、广州在内的多个城市，反复提高了住房贷款利率，而近日，再次传来消息，北京地区的房贷利率再次提升至5.28%，相对于9月份来说微微上浮，另外，根据融360的检测，目前北京已经没有银行可以拿到优惠贷款，而以没有额度停办房贷的倒是不少。
有人问了，银行为什么连首套房的刚需都打击，很多人本来就已经没钱了，这下房贷利率上浮10-20%，买房更是艰难了。有人算了笔账，北京总体房价也就跌了5-10%，这首套房利率一涨，基本上就全给对冲掉了，现在买房总价反而更贵了。这让所谓的刚需一族有点不可理解。
其实没什么不可理解的，银行也是要做生意的，政策指导是一方面，不让放过多的住房贷款，确实造成了额度紧张，但最主要的因素是市场利率上升，原来利率低的时候，银行做住房贷款是好业务，但现在市场利率升高了，房贷利率涨幅有限，所以银行就有了更多的选择，他也要维持业绩，所以就不太愿意贷给你了。
比如银行可以去买国开债，本周的国开债的利率已经到了4.4%，而国开债就是银行房贷业务的替代品，一直以来国开债利率的和房贷利率的比差不多是80%，第一是因为国开债更短一共10年，而房贷要20-30年，第二买国开债没有资金占用问题，这玩意绝对安全，国开债不可能不还，即使真不还了，也属于左兜掏右兜，银行也没任何责任，而住房贷款再优质，他也是贷款，银行也要拨付一部分资金出来随时应对坏账。所以有一定的资金占用。
所以通常情况下，国开债利率的1.25倍，就是银行愿意付出的长期房贷利率，那么大家可以算一下，去年10月的时候，国开债利率大概是3%，所以银行愿意付出的房贷利率是3.75，基准利率是4.9，所以即使打八折还有3.92%，银行还有的赚，他当然愿意多放贷款，住房按揭贷款，自然也就是银行的核心业务黄金业务。
但到了今年1月国开债利率飙升20%，达到了3.75%，算下来银行愿意付出的利率是4.68，而当时的基准利率是4.9%，所以基本当时全都取消了利率打折优惠。因为如果打9折，银行就不划算了。而现在国开债10个月再度飙升了17%，国开债利率高达4.4%，银行算了一下，要利率高于5.5%才有的赚啊。所以别看把住房贷款利率调高到了5.28%，这银行心里还老大不情愿呢。很显然以5.28%这个利率贷给你，不如他干脆拿去买国开债更划算更省心。
所以这就是市场利率的作用，不管央行加不加息，市场利率都会影响利率债的走势，而利率债又会影响银行的偏好。之前是优质贷款，核心业务，利率一涨立马变成鸡肋。央行给不给窗口指导，他都已经不愿意放住房贷款了。所以现在银行能拖就拖能不发就不发，消费贷的事一出，银行刚好有个借口，短期借消费贷的，一律不放住房按揭。
这就是2018年楼市将面临的局面，所以现在你是刚需，比如孩子等着上学，自己等着落户的那种，那就应该赶紧买，因为很快你就可能拿不到贷款了。几年内房子的大门再度向你关闭，既然是刚需到时候你会很难受。你的问题会全面爆发。等房子给孩子上学，就是买不了房子，你说这事可不是损失几个钱能够解决的。
相反如果你是投资需求，那么就不要再买房，利率上行是大势所趋，随着美元逐渐回归强势，国开债利率可能再度大幅飙升。届时市场利率将倒逼央行加息，你的债务压力会越来越大。利率上升必然对资产价格也产生巨大的影响。
央行究竟会不会加息?!
最近市场加息预期的提升，据说与10月15日周小川行长在国际货币基金组织/世界银行年会上的演讲有关，他认为今年下半年GDP增速有望实现7%。如果下半年7%的预测真的成立，显然要高于市场预测的平均水平（市场预测多集中在6.7-6.8%），这意味着央行可能要为了防止经济过热而加息。
不过，如果追踪一下周行长以往对中国GDP增速的判断，可以发现他并不特别注重预测的精准度。
此外，从全球经济来看，2017年普遍回暖，美联储也已连续多次加息，预计今年12月和明年仍会多次加息。因此，从理论上讲国内应该上调基准利率，使得基准利率与市场利率之间的缺口能够收窄。但是，考虑到货币政策的变化主要体现在价格信号和数量信号上，即利率和存准率的调整是带有指向性的，这也是央行迟迟不愿意动利率的原因。
总而言之，无论从外部还是国内的经济金融形势看，还是从近期所发生的各类经济事件看，似乎都没有给出当下需要加息的一个充足理由。当前我国金融调控采取“双支柱”的模式，即货币政策和宏观审慎管理相结合的方式，原先货币政策实现不了的目标，可通过双支柱调控模式来实现，这也使得货币政策应用从传统的总量调控偏向于结构调控。
